wydzielenie wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni mieszkaniowych

28.05
.2017

Aby wyłonić wspólnotę mieszkaniową z zasobów spółdzielni mieszkaniowej należy:

  1. Wyodrębnić własność wszystkich lokali w ramach nieruchomości gruntowej (art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych „Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni”), lub
  2. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 241 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych„Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1aart. 31 i 32 ustawy o własności lokali”).
 
Dlaczego tak ważne jest powołanie wspólnoty mieszkaniowej i jak tego dokonać ?
 
Wspólnoty w spółdzielniach mieszkaniowych wciąż nie są popularne, choć w zasadzie tylko takie rozwiązanie daje właścicielom wyodrębnionych lokali możność indywidualnego i dostosowanego wyłącznie do ich konkretnych potrzeb i zamierzeń zarządzania tą nieruchomością wspólną, której są współwłaścicielami, przez wybrany wyłącznie przez nich i wyłącznie do tego celu organ w postaci zarządu bądź zarządcy.
Prawo stanowi, że wspólnota mieszkaniowa może zostać utworzona w budynku (budynkach położonych na jednej działce), w którym co najmniej dwa lokale należą do dwóch różnych właścicieli. Tak mówi ustawa o własności lokali.
W wypadku spółdzielni mieszkaniowych sprawa jest jednak dużo bardziej złożona. Nawet gdy właściciele mają wyodrębnione lokale, to wciąż stosuje się do nich ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Sama spółdzielnia zaś sprawuje zarząd nad budynkiem, wykonywany przez Spółdzielnie jak zarząd powierzony przez właścicieli lokali, przy czym większości przepisów ustawy o własności lokali nie stosuje się. Spółdzielnia zajmuje się zarządzaniem nieruchomością w oparciu o reguły prawa spółdzielczego, a właściciele lokali pozostają w istocie w korporacji spółdzielczej ze wszystkimi plusami i niemniej istotnymi minusami wynikającymi z tej sytuacji, gdyż zarządzanie nie dotyczy tylko jednej konkretnej nieruchomości wspólnej, nie koncentruje się na problemach wąskiego kręgu właścicieli, a uprawnienia właścicieli lokali są ograniczone do spółdzielczej formy uczestnictwa w w organach spółdzielni.
 
 
Zarówno osoba, której przysługuje w spółdzielni spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jak i osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mają prawo żądać od spółdzielni przekształcenia ich praw w prawo własności lokalu. Z chwilą przekształcenia osoby te stają się pełnoprawnymi właścicielami nie tylko lokalu, ale i współwłaścicielami działki i budynku. Na tej podstawie wiele osób wnioskuje, że nie mają już żadnych zobowiązań wobec spółdzielni i jako pełnoprawni właściciele mogą utworzyć wspólnotę mieszkaniową, powołać własny zarząd i sami podejmować decyzję odnośnie do własnej nieruchomości. Niestety nic bardziej mylnego. Nawet jeżeli osoby te zrzekną się członkostwa, nadal będą ich dotyczyć przepisy prawa spółdzielczego, nadal też będą obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z utrzymaniem nie tylko ich nieruchomości na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, ale również w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Nadal opłaty będą im narzucane z góry, a zarząd będzie wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony. Zatem mimo nabycia własności nic się nie zmieni.
 
Szansa na odłączenie się od spółdzielni pojawia się, gdy właścicielami w danej nieruchomości stała się większość byłych spółdzielców, liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Od tego momentu przestają ich dopiero obowiązywać prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Natomiast w przypadku braku takiej uchwały dopiero z chwilą wyodrębnia na własność wszystkich lokali i po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela; stosuje się wtedy już automatycznie zasady określone w ustawie o własności lokali.
 
By nastąpiło utworzenie wspólnoty, właściciele zainteresowani utworzeniem wspólnoty muszą skupiać w swoich rękach większość spółdzielczego majątku. Liczy się tu bowiem nie liczba lokali, a udziały w gruncie, budynku i urządzeniach służących nie tylko właścicielom lokali (ponad 50% nieruchomości wspólnej).
 
1. wniosek do zarządu spółdzielni o zwołanie zebrania w tej sprawie, z udziałem notariusza właścicieli posiadających 10% lub więcej udziałów celem podjęcia uchwały o przejściu pod przepisy ustawy o własności lokali z udziałem notariusza,
2. zarząd spółdzielni musi zwołać zebranie, powiadamiając o nim wszystkich współwłaścicieli nieruchomości w terminie i w sposób przewidziany ustawą o własności lokali,
3. zebranie – podjęcie uchwały przez właścicieli posiadających większość udziałów w nieruchomości wspólnej o przejściu pod przepisy ustawy o własności lokali; głos oddaje również pełnomocnik spółdzielni; głos mogą oddać tylko właściciele posiadający pełną własność a nie prawo własnościowe do lokalu spółdzielczego; zebranie winno być protokołowane przez notariusza (pokieruje całą procedurą i zabezpieczy interesy właścicieli lokali),
4. na zebraniu, w obecności notariusza, należy podjąć uchwałę o zmianie praw i obowiązków spółdzielni i właścicieli lokali oraz o zarządzie nieruchomością wspólną, właściciele powołują zarząd bądź wybierają zarządcę z wolnego rynku (jeżeli nie obierają własnego); może nim być nadal spółdzielnia, ale wykonuje go ona już na innych zasadach, ewentualnie także poza zarządem administratora nieruchomości wspólnej (firmę administrującą do pomocy zarządowi wspólnoty)
5. jeśli uchwały zostaną przyjęte, zarząd lub działający na jego zlecenie administrator nieruchomości podejmuje działania mające na celu uzyskanie numerów NIP i REGON, utworzenie rachunku bankowego dla wspólnoty oraz podpisanie umów z dostarczycielami mediów i innymi firmami świadczącymi dotychczas usługi na rzecz spółdzielni mieszkaniowej,
6. po wykonaniu tych czynności zarząd utworzonej wspólnoty mieszkaniowej zwołuje zebranie członków wspólnoty, na którym przyjmowane są regulaminy wspólnoty oraz ustalane wysokości zaliczek przeznaczonych na utrzymanie części wspólnych budynku. Wspólnota przyjmuje także swój plan gospodarczy. Zarząd wspólnoty przejmuje odpowiednią dokumentację od spółdzielni mieszkaniowej i już w pełni zarządza sprawami wspólnoty.